Loading...
HOME  /  NEWS  /  ΣΥΝΑΨΗ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ΜΕ ΜΗ ΑΔΕΙΟΥΧΟ ΕΡΓΟΛΗΠΤΗ ΕΙΝΑΙ ΠΑΡΑΝΟΜΗ

PROPERTY – REAL ESTATE

Search News
Σύναψη σύμβασης με μη αδειούχο εργολήπτη είναι παράνομη

CATEGORY: PROPERTY – REAL ESTATE

Σύναψη σύμβασης με μη αδειούχο εργολήπτη είναι παράνομη

Η σύναψη σύμβασης με αδειούχο εργολάβο συνιστά ζήτημα δημόσιας πολιτικής και τάξης. Η έκφραση της πολιτικής τους Κράτους εν σχέση με την ανάληψη οικοδομικών έργων από εγγεγραμμένους και αδειούχους εργολήπτες εκδηλώνεται δια του Νόμου περί Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων του 2001 (Ν. 29(Ι)/2001) («ο Νόμος»).

Η γενικότερη πολιτική του Κράτους βάσει της οποίας αναγνωρίζονται ως έγκυρες και εκτελεστές μόνο όσες συμβάσεις καταρτίζονται για νόμιμη αντιπαροχή και νόμιμο σκοπό, διακηρύττεται στο άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου, το οποίο αντανακλά και τις αρχές που εκπηγάζουν από το Κοινοδίκαιο.

Ειδικότερα, περί εργοληπτών, ο Νόμος απαγορεύει σε οποιοδήποτε πρόσωπο που δεν είναι εγγεγραμμένος εργολήπτης, μεταξύ άλλων, να αναλαμβάνει ή να εκτελεί, να συνάπτει προφορική ή γραπτή συμφωνία εν σχέση με, ή ακόμα και να υποβάλλει προφορική ή γραπτή προσφορά για ανάληψη ή εκτέλεση, οικοδομικού ή τεχνικού έργου. Προδήλως, ο σκοπός του νομοθέτη ήταν, πρωτίστως, η προστασία του επαγγέλματος του εργολήπτη και, κατ’ επέκταση, η διασφάλιση της αξιοπιστίας των οικοδομικών κατασκευών από άποψης ανθεκτικότητας και ασφάλειας.

Ο Νόμος, δε, επεκτείνει την απαγόρευση όχι μόνο στους εργολήπτες αλλά και σε οποιοδήποτε πρόσωπο, να αναθέσει ή να επιστρέψει την εκτέλεση οποιουδήποτε οικοδομικού ή τεχνικού έργου σε μη εγγεγραμμένο εργολήπτη ή σε εργολήπτη που δεν κατέχει ετήσια άδεια της τάξης και κατηγορίας στην οποία ανήκει το έργο και καθιστά σαφές ότι κάθε συμφωνία, γραπτή ή προφορική, η οποία αφορά σε ανάθεση της εκτέλεσης οικοδομικού ή τεχνικού έργου σε τέτοιο εργολήπτη, είναι άκυρη.

Το πεδίο εφαρμογής του Νόμου είναι πολύ γενικό και ευρύ και καλύπτει σχεδόν κάθε οικοδομική εργασία ή υπηρεσία που σχετίζεται με οποιουδήποτε είδους κατασκευή ή κατασκευάσματος.

Αξίζει να παρατεθεί αυτούσιο το κείμενο της ερμηνευτικής διάταξης που συναντάται στον όρο «οικοδομικό έργο» για να αντιληφθεί ο αναγνώστης το εύρος εφαρμογής του Νόμου.

Οικοδομική έργο, λοιπόν, σημαίνει:

«(α) την κατασκευή, αναδόµηση, ανέγερση, επανέγερση, αναπαλαίωση οικοδοµής,

(β) οποιαδήποτε οικοδοµική εργασία η οποία αποτελεί ή περιλαµβάνει κατασκευή, ανέγερση, µετατροπή, προσθήκη, διαρρύθµιση, επιδιόρθωση, βελτίωση ή κατεδάφιση οικοδοµής ή µέρους αυτής, ή οποιαδήποτε εργασία επέκτασης, επιδιόρθωσης ή µετατροπής στο φέροντα οργανισµό ή η οποία επηρεάζει το φέροντα οργανισµό µιας οικοδοµής ή κάθε άλλη οικοδοµική εργασία η οποία επηρεάζει την ασφάλεια του κοινού,

(γ) την επένδυση τοίχων, τις δαπεδοστρώσεις, την κατασκευή καλουπιών, τη στέγαση οικοδοµής, και περιλαµβάνει τη θεµελίωση, όλα τα συναφή µε την οικοδοµή χωµατουργικά έργα, τις κατασκευές τοίχων αντιστήριξης, τις περιφράξεις, και όλα τα παραρτήµατα και βοηθητικές οικοδοµές µιας οικοδοµής,

(δ) κάθε προκαταρκτική, ή προπαρασκευαστική εργασία περιλαµβανοµένων των οικοδοµικών ή κατασκευαστικών εργασιών για τις ηλεκτρολογικές, υδραυλικές εγκαταστάσεις, τον κλιµατισµό, εξαερισµό, υδατοπροµήθεια, αποχετεύσεις ή άλλες συµπληρωµατικές εργασίες µιας οικοδοµής, και ο όρος "οικοδοµικές εργασίες" θα ερµηνεύεται ανάλογα.»

Νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου προβαίνει σε μια ίσως ευδιάκριτη, αλλά πολύ σημαντική και χρήσιμη, διευκρίνηση ότι οι διάφορες έννοιες που αποδίδονται στον όρο «οικοδομικό έργο» τίθενται διαζευκτικά και όχι σωρευτικά. Με άλλα λόγια, υποχρέωση εγγραφής στο μητρώο εργοληπτών έχουν όλα τα πρόσωπα που ασχολούνται με οποιαδήποτε - και όχι κατ’ ανάγκη όλες - από τις οικοδομικές εργασίες που περιλαμβάνονται στον πιο πάνω όρο.

Η πιο πάνω διευκρίνηση προκύπτει από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Άρτεμις Χρίστου v Βαρβάρας Πέτρου – Πιερίδου, Διαχειρίστριας της Περιουσίας του Αποβιώσαντα Κώστα Μαραγκού (Πολιτική Έφεση 311/2011, 18/12/2017), στις περιστάσεις της οποίας αντανακλάται και η σπουδαιότητα της διευκρίνισης.

Στην υπό αναφορά υπόθεση, συγκεκριμένος τεχνίτης (κατασκευαστής καλουπιών) συμβλήθηκε με τους ιδιοκτήτες κατοικίας για παροχή υπηρεσιών κατασκευής καλουπιών εφτά κατοικιών. Ο τεχνίτης θα εργαζόταν υπό την επίβλεψη του εργολάβου του έργου. Εν όψει του δεδομένου ότι για την κατασκευή του έργου, υπεύθυνος ήταν εγγεγραμμένος εργολάβος ο οποίος είχε και τη γενική εποπτεία, έλεγχο και ευθύνη για την εκτέλεση του οικοδομικού έργου και ότι όλοι οι υπεργολάβοι και τεχνίτες ενεργούσαν υπό τη σκέπη του,   το Πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι δεν χρειαζόταν ο καθένας από αυτούς ξεχωριστά να κατέχει άδεια εργολήπτη για να αποκτούσε δικαίωμα πληρωμής για τις υπηρεσίες που παρείχε. Όπως επισήμανε το Πρωτόδικο Δικαστήριο, σκοπός του Νόμου είναι, μεν, η διασφάλιση της εύρυθμης λειτουργίας του οικοδομικού κλάδου για την εκτέλεση έργων μόνο από προσοντούχους και αδειούχους εργολάβους, χωρίς όμως να στερούνται οι διάφοροι τεχνίτες και υπεργολάβοι του δικαιώματος είσπραξης του λαβείν τους για τις υπηρεσίες που προσέφεραν έστω κι αν δεν είναι εγγεγραμμένοι εργολήπτες, νοουμένου όμως ότι εργάζονται υπό τη σκέπη ενός εγγεγραμμένου και αδειούχου εργολήπτη.

Όπως προκύπτει από έρευνα και πληροφορίες που λάβαμε, η πρακτική αυτή ακολουθείται κατά κόρον στην εργοληπτική βιομηχανία, εις γνώση και με την ανοχή του Συμβουλίου Ελέγχου Εργοληπτών («το Συμβούλιο»), που έχει ως αποτέλεσμα την εξώθηση μη εγγεγραμμένων υπεργολάβων και τεχνιτών στην υπογραφή συμβολαίων για εκτέλεση οικοδομικών εργασιών και, όπως αποδεικνύεται πιο κάτω, εκθέτοντάς τους στον κίνδυνο παροχής των υπηρεσιών τους άνευ ανταλλάγματος, αφού, όπως αποφάσισε το Ανώτατο Δικαστήριο ανατρέποντας την πιο πάνω πρωτόδικη απόφαση, αδιάφορα εάν η εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών που παρέχουν οι υπεργολάβοι και τεχνίτες τελεί υπό τη σκέπη του εγγεγραμμένου εργολήπτη του έργου, η ανάθεση και κατ’ επέκταση η σύμβαση εκτέλεσης των οικοδομικών εργασιών θεωρούνται πράξεις παράνομες και ανίκανες να παράξουν έννομα αποτελέσματα, αν οι υπεργολάβοι και οι τεχνίτες δεν είναι εγγεγραμμένοι στο μητρώο που τηρείται από το Συμβούλιο.

Σύμφωνα, λοιπόν, με την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου η οποία ανέτρεψε την ανωτέρω ρηθείσα απόφαση στην Άρτεμις Χρίστου v Βαρβάρας Πέτρου – Πιερίδου, ο Νόμος είναι σαφής: επιβάλλει την υποχρέωση σε κάθε εργολήπτη, υπεργολάβο ή τεχνίτη του οποίου οι υπηρεσίες αποτελούν «οικοδομικές εργασίες» για τους σκοπούς του Νόμου, να εγγραφεί στο Συμβούλιο και να αποκτήσει ετήσια άδεια για εκτέλεση οικοδομικών εργασιών.

Το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε επίσης την εισήγηση της δικηγόρου του υπεργολάβου/τεχνίτη, σύμφωνα με την οποία δεν θα μπορούσε ο σκοπός του Νόμου να ήταν η κατάργηση της δυνατότητας ανάληψης και εκτέλεσης οικοδομικών ή τεχνικών εργασιών από υπεργολάβους και τεχνίτες και η υποχρεωτική υπαλληλοποίηση τους στους εργολήπτες, νοουμένου πάντοτε ότι εργάζονται υπό τον έλεγχο εγγεγραμμένων εργοληπτών. Αποκρινόμενο, το Ανώτατο Δικαστήριο επισήμανε ότι «η σαφήνεια των προνοιών του Νόμου, δεν επιτρέπει αναζήτηση άλλου σκοπού έξω από τα πλαίσια που ο Νόμος όρισε [και] εν πάση περιπτώσει, οι πρακτικές ενδεχομένως δυσχέρειες στις οποίες αναφέρθηκε η δικηγόρος δεν θα μπορούσαν να χαρακτηρισθούν ως καταφανώς άτοπα αποτελέσματα που να υποδηλώνουν πασίδηλο λάθος στη διάρθρωση του Νόμου», αν και, όπως σχολιάστηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο, αυτή θα μπορούσε μεν να είναι η πρόθεση του νομοθέτη, αλλά δεν τίθετο τέτοιο θέμα για προβληματισμό από το Δικαστήριο, δεδομένου ότι το γράμμα του Νόμου είναι σαφές.

Η κατάρτιση σύμβασης με μη εγγεγραμμένο ή μη αδειούχο εργολήπτη οδηγεί σε εξ υπαρχής ακυρότητα και ανυπαρξία της σύμβασης, έχοντας ως συνέπεια την αποστέρηση από οποιοδήποτε συμβαλλόμενο μέρος του δικαιώματος είτε ανάκτησης χρημάτων που καταβλήθηκαν στο πλαίσιο της παράνομης σύμβασης, είτε να διεκδικήσει αποζημιώσεις ή απαιτήσεις τις οποίες διαφορετικά θα δικαιούτο να αξιώσει εάν η σύμβαση δεν ήτο εμποτισμένη με παρανομία. Όπως λέχθηκε, δεν νοείται ο προσπορισμός οφέλους από οποιοδήποτε των συμβαλλομένων σε μια παράνομη συναλλαγή. Με άλλα λόγια, σε περίπτωση παράνομης σύμβασης μεταξύ μη εγγεγραμμένου ή μη αδειούχου εργολάβου και ιδιοκτήτη ακινήτου επί του οποίου εκτελούνται οικοδομικές εργασίες, στο πλαίσιο της οποίας ο ιδιοκτήτης πλήρωσε χρηματικό ποσό ως αντάλλαγμα για την εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών, ο ιδιοκτήτης στερείται του δικαιώματος να αξιώσει την ανάκτηση των χρημάτων που κατέβαλε στον εργολήπτη και ο τελευταίος στερείτε του δικαιώματος να απαιτήσει το υπόλοιπο της συμφωνηθείσας οφειλής (εάν υπάρχει).

Από τη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, συνάγονται επίσης οι πιο κάτω πολύ σημαντικές αρχές που θα πρέπει να έχουν κατά νου οι εργολήπτες καθώς και όσοι συναλλάσσονται με τους τελευταίους για την εκτέλεση οικοδομικών έργων:

  1. Ο Νόμος απαγορεύει ρητά την «εργοληψία» από μη εγγεγραμμένο εργολήπτη και ο σκοπός του νομοθέτη αποσκοπεί εμφανώς στην εξασφάλιση και κατοχύρωση του επαγγέλματος του εργολήπτη. Δεν μπορεί, επομένως, ένας μη εγγεγραμμένος εργολήπτης παράνομα να συμβάλλεται για εργοληπτική εργασία στην οποία δεν είχε δικαίωμα να αναλάβει, αποστερώντας αυτή την εργασία από άλλο νόμιμο εργολήπτη και αργότερα να απαιτεί αμοιβή σε βάση άλλη από εκείνη για την οποία συνεβλήθη και για μέρος των εργασιών της ενιαίας εργοληψίας την οποία παράνομα είχε αναλάβει.
  1. Η νομιμοποίηση εργολήπτη σε κατοπινό στάδιο της προόδου των εργασιών δεν αίρει το εμπόδιο στην ανάκτηση δικαστικώς αμοιβής για εργασίες που εκτελέστηκαν στη βάση παράνομης σύμβασης, ούτε για την ήδη εκτελεσθείσα εργασία ούτε για την εργασία η οποία θα εκτελείτο μετά την ημερομηνία νομιμοποίησής του.
  1. Οι συμφωνίες διαχείρισης οικοδομικών έργων (project management agreements) δυνάμει της οποίας ο διαχειριστής αναλαμβάνει να οργανώσει και συντονίσει όλο το φάσμα των οικοδομικών εργασιών με εργολάβους, υπεργολάβους, προμηθευτές, μηχανολόγους κτλ., εμπίπτουν στις πρόνοιες του Νόμου και συνεπώς ο διαχειριστής θα πρέπει να είναι εγγεγραμμένος και αδειούχος εργολήπτης, διαφορετικά η σύμβαση θα κριθεί παράνομη και συνεπώς άκυρη εξ υπαρχής με όλες τις συνέπειες που έχουμε συζητήσει νωρίτερα. Ο διορισμός από τον ιδιοκτήτη αντιπροσώπου για να ενεργήσει εκ μέρους και για λογαριασμό του με σκοπό την οργάνωση και συντονισμό των εργασιών λόγω πρακτικής αδυναμίας ή δυσκολίας του ιδιοκτήτη να το πράξει (όπως για παράδειγμα της απουσίας του στο εξωτερικό), διακρίνεται από την περίπτωση της συμφωνίας διαχείρισης και δεν εμπίπτει στις πρόνοιες του Νόμου.

Εν κατακλείδι, αυτό που θα πρέπει να τονιστεί ιδιαιτέρως, είναι η παραδοξότητα και αντινομία που συναντάται μεταξύ του Νόμου και της πρακτικής του εφαρμογής, με τη συμμετοχή και του Συμβουλίου που, κατά τα άλλα, είναι ο θεματοφύλακας εφαρμογής του Νόμου, εν σχέση με την υποχρέωση των υπεργολάβων και τεχνιτών να εγγραφούν στο Μητρώο εργοληπτών έστω και αν εκτελούν οικοδομικές εργασίες υπό την εποπτεία ενός εγγεγραμμένου εργολήπτη. Το ζήτημα θα πρέπει να αποσαφηνιστεί και γι’ αυτό επιβάλλεται η άμεση και καταλυτική παρέμβαση του νομοθετικού σώματος.

 Author: Antonis J. Karitzis

 

RELATED ARTICLES