Loading...
HOME  /  NEWS  /  ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΕ ΕΓΚΛΩΒΙΣΜΕΝΟ ΑΓΟΡΑΣΤΗ - TRANSFER OF PROPERTY IN THE NAME OF TRAPPED BUYER

PROPERTY – REAL ESTATE

Search News
Μεταβίβαση Ακινήτου σε Εγκλωβισμένο Αγοραστή - Transfer of Property in the name of Trapped Buyer

CATEGORY: PROPERTY – REAL ESTATE

Μεταβίβαση Ακινήτου σε Εγκλωβισμένο Αγοραστή - Transfer of Property in the name of Trapped Buyer

Η έννοια των «Εγκλωβισμένων Αγοραστών» έγινε ευρέως γνωστή με την Τροποποίηση του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν.9/1965) στις 3 Σεπτεμβρίου 2015. Πρόκειται για τη διαδικασία που αποσκοπεί στην μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας, στις περιπτώσεις όπου ο Αγοραστής έχει εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις και ο Πωλητής αδυνατεί ή παραλείπει να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι του, είτε λόγω της ύπαρξης διαφόρων εμπραγμάτων βαρών είτε άλλων νομικών εμποδίων, που βαρύνουν το ακίνητο.

Το γενικότερο πνεύμα του νόμου αφορά την προστασία του αγοραστή και την επίλυση των προβλημάτων που δημιουργήθηκαν λόγων των έκτακτων οικονομικών καταστάσεων του 2013. Σκοπός του Νόμου είναι η ανάπτυξη της οικονομίας διαμέσου της προαγωγής της διαφάνειας στον τομέα της Αγοράς Ακινήτων, αλλά και η ενδυνάμωση των περιουσιακών δικαιωμάτων των πολιτών.

Σύμφωνα με τη σχετική Νομοθεσία, η μεταβίβαση του ακινήτου μπορεί να γίνει αυτεπάγγελτα από τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (εφεξής θα αναφέρεται ως «ο Διευθυντής»), ή κατόπιν υποβολής αιτήματος των προσώπων που ορίζει ο Νόμος, μεταξύ άλλων, του Αγοραστή ή του Πωλητή.

Για να είναι όμως δυνατή η μεταβίβαση, ο Νομοθέτης έθεσε τις κατωτέρω προϋποθέσεις τις οποίες ο εκάστοτε Αιτητής καθίσταται αναγκαίο να αποδείξει:

Α) Την καταβολή του συνόλου και/ή οποιουδήποτε μέρους του συμφωνημένου τιμήματος πώλησης του επίδικου ακινήτου

Β) Την ύπαρξη σε ισχύ Πωλητηρίου Εγγράφου το οποίο να είχε κατατεθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι τις 31/12/2014. Σε περίπτωση που δεν είναι κατατεθειμένο το Πωλητήριο Έγγραφο ο Αιτητής δύναται να καταχωρήσει σχετική Αίτηση στο Δικαστήριο προς εξασφάλιση Διατάγματος που να του επιτρέπει την κατάθεση.

Γ) Την ύπαρξη ξεχωριστού τίτλου εγγραφής και την ολοκλήρωση των οικοδομικών και/ή κατασκευαστικών εργασιών επί του ακινήτου.

Δ) Την καταβολή των Φόρων και τελών σε σχέση με το επίδικο ακίνητο.

Εάν ικανοποιούνται οι ως άνω προϋποθέσεις τότε οι Αιτητές δύνανται να προχωρήσουν με την κατάθεση Αίτησης Εγκλωβισμένων Αγοραστών (ΑΕΑ) στο κατά τόπο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο και να προσκομίσουν όλα τα απαραίτητα στοιχεία και αποδείξεις.

Σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου ο Διευθυντής έχει την υποχρέωση να γνωστοποιήσει μέσω γραπτής Ειδοποίησης καθορισμένου τύπου, η οποία είναι αναγκαίο να επιδοθεί στον Αγοραστή, στον Πωλητή, στον Ενυπόθηκο Δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, την πρόθεσή  του  να  προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή.

Περαιτέρω με την εν λόγω ειδοποίηση ενημερώνονται όλοι οι ενδιαφερόμενοι ότι έχουν το δικαίωμα να υποβάλουν ένσταση, εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της εν λόγω ειδοποίησης, στον Διευθυντή εφόσον ικανοποιείται ένας εκ των κατωτέρω λόγων:

(α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή

(β)  Ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη και/ή έχει τερματιστεί  δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου

Σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης ή απόρριψης υποβληθείσας ένστασης λόγω μη τεκμηρίωσης της, ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης ή του εμπράγματου βάρους και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή.

Ο Πωλητής, ο Ενυπόθηκος Δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου του Πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης.

Νοείται ότι, ο Διευθυντής προβαίνει στην εξέταση της αίτησης και νοουμένου ότι τεκμηριώνεται ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, προχωρεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης στην ιδιοκτησία αυτή.

Ο Διευθυντής σε περίπτωση κατά την οποία ο πωλητής δεν είναι ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, αποδέχεται αίτηση μεταφοράς  της  υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης από τον ενυπόθηκο δανειστή ή από οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, σύμφωνα με Κανονισμούς, στην ακίνητη ιδιοκτησία Νομικών προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, ή σε φυσικά πρόσωπα τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία και κατά το χρόνο της υπογραφής της σύμβασης ενεργούσαν ως διοικητικοί σύμβουλοι του πωλητή ή κατείχαν ποσοστό πέραν του δέκα τοις εκατό (10%) του μετοχικού κεφαλαίου του πωλητή.

Παράλληλα, σε περίπτωση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης σε ακίνητη ιδιοκτησία προσώπου σύμφωνα με τα όσα αναφέρονται στην ως άνω παράγραφο, το εν λόγω πρόσωπο αποκτά για τους σκοπούς του παρόντος Νόμου, την ιδιότητα του ενυπόθηκου οφειλέτη και η ευθύνη του περιορίζεται στο ποσό το οποίο αντιστοιχεί στην ευθύνη που απορρέει από τη σχετική σύμβαση εγγύησης.

Τέλος, ο Διευθυντής σε περίπτωση που κρίνει ότι μια υποβληθείσα ένσταση είναι τεκμηριωμένη δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ’ ονόματι του αγοραστή.

Οι συγκεκριμένες τροποποιήσεις του Νόμου έχουν συμβάλει θετικά στην μεταβίβαση πολλών ακινήτων και στον «απεγκλωβισμό» πολλών αγοραστών οι οποίοι είχαν εκπληρώσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και δεν μπορούσαν να αποκτήσουν Πιστοποιητικό Εγγραφής στο όνομά τους. Από την αντίπερα όχθη διίστανται οι απόψεις αναφορικά με τη Συνταγματικότητα ή όχι του Νόμου γεγονός που φαίνεται και από τις αντικρουόμενες αποφάσεις των Επαρχιακών Δικαστηρίων. Ωστόσο ο Νόμος συνεχίζει να εφαρμόζεται κανονικά και παράλληλα τροχοδρομούνται από την Βουλή νέα Νομοσχέδια για τροποποίηση των εν λόγω Διατάξεων προς διασφάλιση των συμφερόντων όλων των εμπλεκόμενων μερών.

 ___________________________________________________________________________________________

The concept of "Trapped Buyers" became widely known following the Amendment of the Transfer and Mortgage Properties Law (Law 9/1965) on September 3, 2015. This is the procedure, which aims to the transfer of Immovable property where the Buyer has fulfilled his contractual obligations and the Seller is unable or fails to transfer the property in his name due to the existence of various legal burdens or other legal barriers that burden the property.

The general spirit of the Law concerns to the protection of the buyer and in the solution of the problems raised by the extraordinary financial circumstances of 2013. The Law aiming to boost the economy through the promotion of transparency in the Real Estate market and the strengthening of the citizens' property rights.

According to the relevant legislation, the transfer of the property may be done by the Director of the Department of Lands and Surveys (hereinafter referred to as “the Director”) by its own initiative, or upon the request of the persons specified by the Law, among others, the buyer or the seller.

The Legislator set the following conditions, which the Applicant needs to prove in order to complete the transfer.

A)     The full settlement and/or part of the agreed Purchase Price of the Immovable Property in question.

B)     The contract of sale must have been deposited at the competent District Lands Office by 31/12/2014. In case that the contract has not been deposited, the Applicant may apply to the Court for the issuance of an order to deposit the contract.

C)      The existence of the registered title deed of the property which is the object of the contract and the completion of construction works.

D)     The payment of taxes and fees in respect of the immovable property in question.

If the above-mentioned requirements are met, then the Applicants have the opportunity to submit an application with the District Land Registry Office and to provide all the relevant supporting documents and evidence.

By virtue of the Law, the Director has the obligation to notify via written notice of specific type, which is necessary to be served to the Buyer, the Seller, Mortgagee and to all interest persons (holders of registered encumbrances on the property), his intention to proceed with the transfer of the property in the name of the Buyer.

Furthermore, with the abovementioned written notice the Director shall inform all interest parties that they have the right to submit, within 45 days from the receipt of the written notice, an objection to the Director, if one of the following conditions is met:

(a)          The Buyer’s contractual obligations against the seller have not been fully fulfilled, or

(b)          The Contract between the Seller and the Buyer is invalid and/or has been terminated under a Court Order.

In the event of non-submission of any objection or in case of rejection of a submitted objection due to in not meeting the abovementioned conditions, the Director will proceed with the release, eliminate or cancel the mortgage, or registered encumbrance and will transfer the property in the name of the Buyer.

The Seller, the Mortgagee and any person, who derives advantage from a registered encumbrance, or any prohibition, has the opportunity to apply for the transfer of the mortgage, or the registered encumbrance, or the prohibition to any other of the Seller’s own immovable properties, instead of releasing and/or eliminating and/or cancelling the encumbrances, mortgage and/or charges.

Provided that, the Director examines the application and, on the understanding, that the Seller is the registered owner of another immovable property, proceeds to the transfer of the mortgage, or of the register encumbrance, or of the prohibition to that immovable property.

The Director in case that the Seller does not own any other immovable property, may accept an application for the transfer of the mortgage, or the register encumbrance, or prohibition from the Mortgagee or from any other person who derives an advantage from a registered encumbrance, according to the Regulations, to the immovable Property of Legal entities which have guaranteed the obligations of the Seller in relation to the immovable property in question, or in the name of natural persons who have guaranteed the obligations of the Seller in relation to the immovable property and at the time of signing the contract, acted as director or shareholder of the Seller or held more than ten (10%) of the Seller’s share capital.

At the same time, in the event of a transfer of the mortgage, or of the registered encumbrance or a prohibition to immovable property to anyone of the abovementioned entities, the entity acquires for the purposes of this Act, the status of a mortgagee and his liability is limited to an amount corresponding to the liability arising from the relevant guarantee contract.

Finally, if the Director considers that an objection has been substantiated, the Director does not transfer the title in the name of Purchaser.

These amendments of the Law have positively contributed to the transfer of many properties, allowing many Buyers, to sidestep or circumvent the legal implements blocking the issuing of a title deed in their name prior to the amendment of the Law. From the opposite side, opinions on Constitutionalism or not of the Law differ, which is apparent from the conflicting Judgements of District Courts. However, the Law continues to be implemented in a normal manner and at the same time, the Parliament preparing new Law to amend these provisions in order to ensure the interest of all the parties involved.

Author: EFTYCHIA KOUZARI-PANAGI

 

RELATED ARTICLES