Loading...
HOME  /  NEWS  /  ΑΔΕΙΑ ΧΡΗΣΗΣ. ΠΡΟΣΦΑΤΗ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ ΜΕ ΚΟΙΝΩΝΙΚΟ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝ - ΑΝΤΙΠΑΡΑΒΟΛΗ ΜΕ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ

PROPERTY – REAL ESTATE

Search News
ΆΔΕΙΑ ΧΡΗΣΗΣ. Πρόσφατη νομολογία με κοινωνικό ενδιαφέρον - Αντιπαραβολή με Ενοικίαση

CATEGORY: PROPERTY – REAL ESTATE

ΆΔΕΙΑ ΧΡΗΣΗΣ. Πρόσφατη νομολογία με κοινωνικό ενδιαφέρον - Αντιπαραβολή με Ενοικίαση

Πρόσφατη Νομολογία – Πολιτική Έφεση 68/2013

Η παραχώρηση άδειας χρήσης υποστατικού χωρίς αντάλλαγμα για διεξαγωγή επιχείρησης υπό συνθήκες που δεν δημιουργεί δικαίωμα αποκλειστικής κατοχής του υποστατικού, θεωρείται απλή (bare) ή χαριστική (gratuitous) άδεια χρήσης η οποία δύναται να ανακληθεί οποτεδήποτε κατ’ εκλογή του παρόχου της άδειας χωρίς υποχρέωση αποζημίωσης του αδειούχου.

Η πιο πάνω αρχή επαναβεβαιώθηκε σε πρόσφατη απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου η οποία εκδόθηκε στις 18 Δεκεμβρίου 2019 στο πλαίσιο της Πολιτικής Έφεσης 68/2013.

Η υπό συζήτηση υπόθεση παρουσιάζει νομικό αλλά και κοινωνικό ενδιαφέρον καθ’ όσον αφορά την Κυπριακή κοινωνική και οικογενειακή νοοτροπία και ψυχική καλλιέργεια. Ειδικότερα, αντανακλά τον τρόπο συμπεριφοράς των γονιών εν σχέση με τα τέκνα τους (βιολογικά και εξ αγχιστείας) και την υπέρμετρη αφοσίωση που επιδεικνύουν θυσιάζοντας πολλές φορές τις προσωπικές τους βιοτικές ανέσεις και το πιο σημαντικό υποβαθμίζοντας τα δικαιώματά τους έναντι του συμφέροντος των τέκνων, τις περισσότερες φορές χωρίς το ανάλογο ή και καθόλου αντίκρισμα, καταλήγοντας σε πολλές περιπτώσεις να τυγχάνουν αντικείμενο εκμετάλλευσης.

Εν προκειμένω, ο γονέας ήταν ιδιοκτήτης ισόγειας κατοικίας ο οποίος, λόγω του γάμου της θυγατέρας του, ανήγειρε κυρίως με δικές του δαπάνες ανώγειο κατοικία η οποία αποτέλεσε την οικογενειακή στέγη της θυγατέρας και του γαμπρού του. Σε κατοπινό στάδιο, ο γονέας, υποβαθμίζοντας έτι περαιτέρω τις συνθήκες διαβίωσής του προς όφελος των τέκνων, μετακόμισε σε βοηθητικά υποστατικά που βρίσκονταν στο πίσω μέρος του ακινήτου, με σκοπό να παραχωρήσει στον γαμπρό του, χαριστικά και άνευ ανταλλάγματος, το ισόγειο του οικοδομήματος προς διαμόρφωση και χρήση ως κατάστημα για τις ανάγκες της επιχείρησής του.

Μεταγενέστερα, ο γάμος της θυγατέρας του οδηγήθηκε σε διαζύγιο με αποτέλεσμα ο γονέας να προχωρήσει σε τερματισμό της άδειας χρήσης του ισογείου του υποστατικού, απαιτώντας από τον τέως γαμπρό του να του παραδώσει την ελεύθερη κατοχή του, απαίτηση την οποία ο γαμπρός αρνήθηκε να υπακούσει.

 Το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση σύμφωνα με την οποία ο γονέας αναγνωρίστηκε ως ο νόμιμος ιδιοκτήτης και δικαιούχος σε κατοχή του ισογείου, εκδίδοντας παράλληλα διάταγμα εναντίον του γαμπρού για παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής του υποστατικού εντός 30 ημερών. Περαιτέρω, εξέδωσε απόφαση εναντίον του γαμπρού για αποζημιώσεις που μεταφράστηκαν σε απώλεια του αγοραίου ενοικίου για την περίοδο της παράνομης χρήσης του υποστατικού καθώς και διαφυγόντα κέρδη (ήτοι, το αγοραίο μηνιαίο ενοίκιο μέχρι παράδοσης της κατοχής).

 Το Ανώτατο Δικαστήριο συμφώνησε με τον πρωτόδικο Δικαστή ότι η άδεια χρήσης ήταν απλή (bare license) και μπορούσε να ανακληθεί οποτεδήποτε και χωρίς να παρέχεται δικαίωμα αποζημίωσης στον αδειούχο, παρά τα έξοδα που ο τελευταίος είχε επωμιστεί για τη διαμόρφωση του χώρου, τα οποία όμως, σύμφωνα με το Δικαστήριο, έγιναν με σκοπό να ωφεληθεί ο ίδιος και η επιχείρησή του και συνεπώς δεν ήτο δυνατό να απαιτεί ιδιοκτησιακά ή άλλα δικαιώματα επ’ αφορμή των εξόδων.

 Άδεια Χρήσης – Συνοπτική Ανάλυση

Αναλύοντας περαιτέρω τη νομική έκφανση της πιο πάνω απόφασης που σχετίζεται με τη πτυχή του δικαίου που αφορά τις άδειες χρήσης όπως έχει νομολογιακά αναπτυχθεί στην Κύπρο, θεωρούμε χρήσιμο να αναφερθούμε πολύ συνοπτικά στις τρεις βασικές κατηγορίες αδειών που αναγνωρίζονται από το κοινοδίκαιο και κατ’ επέκταση ως μέρος του Κυπριακού Δικαίου (δυνάμει του άρθρου 29 του περί Δικαστηρίων Νόμου): 

  1. Απλή ή κατά χάριν άδεια.
  2. Άδεια συνοδευόμενη από συμφέρον επί της γης (license coupled with the grant of an interest in land).
  3. Συμβατική άδεια (contractual license).

Η πρώτη κατηγορία της «απλής άδειας» αφορά περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης της γης επιτρέπει απλώς την πρόσβαση στην ιδιοκτησία του χωρίς να παρέχεται οποιοδήποτε συμβατικό ή ιδιοκτησιακό δικαίωμα. Αυτή η άδεια δύναται να ανακληθεί οποτεδήποτε.

Η δεύτερη κατηγορία της «άδειας συνοδευόμενης από συμφέρον επί της γης», αφορά την παραχώρηση άδειας χρήσης με ταυτόχρονη παροχή κάποιου περιορισμένου δικαιώματος επί της γης. Ωστόσο, εν όψει των προνοιών του άρθρου 4 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, η δημιουργία τέτοιου δικαιώματος βάσει του Κυπριακού Δικαίου τίθεται εν αμφιβόλω, όπως έχει ήδη εκφραστεί εν παρόδω (obiter) σε σχετική απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου.

 Η τρίτη κατηγορία της «συμβατικής άδειας χρήσης», έχει αναμφίβολα δημιουργήσει και τις περισσότερες διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών και κατόχων ακινήτων καθώς και νομικό προβληματισμό ιδιαίτερα ως προς τη φύση της συμβατικής και νομικής σχέσης που δημιουργείται από τη σύμβαση από την οποία απορρέει το δικαίωμα κατοχής και χρήσης ενός υποστατικού καθώς και από την ίδια τη φύση και έκταση της χρήσης, ήτοι κατά πόσο πρόκειται για άδεια χρήσης ή ενοικίαση.

Πρωτίστως, θα πρέπει να επισημάνουμε ότι αν και το κοινοδίκαιο αναγνωρίζει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να ανακαλέσει άδεια χρήσης έστω και αν παραχωρήθηκε δυνάμει σύμβασης, για ορισμένο σκοπό και για ορισμένη χρονική περίοδο (τρίτη κατηγορία), το δίκαιο της επιείκειας εφηύρε τρόπους για προστασία του αδειούχου ενώ από μεταγενέστερη Αγγλική νομολογία προκύπτει, μεταξύ άλλων, ότι δεν είναι δυνατό να διαχωριστεί η άδεια χρήσης από τη σύμβαση ώστε να αποκηρύσσονται ξεχωριστά (συνεπώς η αυθαίρετη ανάκληση της άδειας χρήσης δεν δύναται να συμπαρασύρει και τη σύμβαση χωρίς αποχρών λόγο).

 Αντιπαραβολή με Ενοικίαση

 Εν σχέση με τη διάκριση μεταξύ ενοικίασης και άδειας χρήσης, από τη νομολογία προκύπτουν οι εξής παράμετροι: 

  1. Για την ταξινόμηση μίας συμφωνίας στην κατηγορία της ενοικίασης ή της άδειας χρήσης, θα πρέπει να αξιολογείται η εν γένει φύση, σκοπός και στόχος της συμφωνίας και όλες οι συνθήκες που την περιβάλλουν και το ευρύτερο πλαίσιο εντός του οποίου συνομολογήθηκε.
  2. Κατά την αξιολόγηση, που κατά τα άλλα αποτελεί ένα λεπτό έργο με ενδεχομένως αμφιταλαντευόμενο αποτέλεσμα, δεν δύναται να τεθούν απόλυτοι παράμετροι.
  3. Η κοινή πρόθεση των μερών για την απόδοση αποκλειστικής χρήσης στον ενοικιαστή ή αδειούχο έχει ιδιαίτερη σημασία αλλά όχι καθοριστική.
  4. Η περιγραφή που δίδεται στη συμφωνία από τους συμβαλλόμενους ή και οι λέξεις που χρησιμοποιούνται λαμβάνονται υπόψη μεν αλλά δεν έχουν καθοριστική σημασία στον προσδιορισμό της φύσης της χρήσης η οποία κρίνεται κατόπιν αξιολόγησης των εν γένει συνθηκών και παραμέτρων της συναλλαγής.
  5. Σημαντική παράμετρος στην ταξινόμηση της συμφωνίας αποτελεί η φύση της συναλλαγής και η σχέση που αυτή δημιουργεί μεταξύ των συμβαλλομένων μερών. Εάν η συμφωνία διαπνέεται από έντονο προσωπικό στοιχείο, αν δηλαδή είναι εμποτισμένη από μια διακριτή και ειδική προσωποπαγή σχέση με ιδιαίτερη σημασία στη σύναψη της συμφωνίας, αυτή η συνιστώσα θα αποτελούσε στοιχείο που συνηγορεί εντόνως προς την κατεύθυνση της άδειας χρήσης.

Δεδομένης της ύπαρξης και εφαρμογής σε πολλές περιπτώσεις της κατά κοινή ομολογία ετεροβαρούς προς τη μεριά των ενοικιαστών και επαχθούς για τους ιδιοκτήτες ακινήτων περί Ενοικιοστασίου Νομοθεσίας και του θεσμού του θέσμιου ενοικιαστή που απορρέει από αυτήν, η νομική υπόσταση υπό τύπο «άδειας χρήσης» που δύναται να προσδοθεί, στις κατάλληλες περιπτώσεις, σε μια συναλλαγή που αφορά παραχώρηση χρήσης ακινήτου ή μέρους αυτού παρακάμπτοντας, νομίμως, τις πρόνοιες της Ενοικιοστασίου Νομοθεσίας, αποκτά ιδιαίτερη σημασία και χρησιμότητα. 

Ωστόσο, θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή και σκέψη στις εν γένει παραμέτρους και στοιχεία της συναλλαγής και στον τρόπο σύνταξης της υποκείμενης συμφωνίας με τρόπο ώστε οι όροι της να αντανακλούν τη συναλλαγή επί του πρακτέου και όχι μόνο θεωρητικά, εστιάζοντας ειδικότερα, αλλά όχι αποκλειστικά, στην αποφυγή απόδοσης αποκλειστικής χρήσης του παραχωρηθέντος ακινήτου ή μέρους αυτού και στη δημιουργία διακριτής προσωποπαγούς σχέσης (ήτοι σχέσης εξάρτησης ή αλληλεπίδρασης) μεταξύ των συμβαλλομένων.

 Author: Antonis J. Karitzis

 

RELATED ARTICLES